КАК ВЫБРАТЬ СЕБЕ ОБЪЕКТ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ СДАЧИ В АРЕНДУ

Какие бывают торговые и офисные площади, чем отличаются друг от друга определенные районы города и как правильно подобрать коммерческий объект для инвестирования? Эти вопросы волнуют предпринимателя, который решил приобрести свою первую коммерческую недвижимость, либо уже имеет несколько объектов и намерен сдать их в аренду. Специалисты фирмы «РОЙ» – компании-лидера на рынке аренды и покупки коммерческих объектов в Уфе – постараются ответить на них в этой статье.

На первый взгляд

Чтобы подобрать идеальное помещение, в первую очередьобратите внимание. на привлекательность объекта по параметрам чек-листа, приведенного ниже:
  1. Помещение должно иметь свободную планировку.

  2. Важна проходимость, ее стоит просчитать. Бывает, что объект имеет проходимость всего 100 человек в час, но все эти люди – потенциальные покупатели, а значит интересны определенной категории арендаторов – владельцам магазина разливного пива или хозтоваров, а возможно и медицинской или ветеринарной клиники.

  3. Важно оценить арендную ставку объекта. Рассчитайте пессимистичную, среднюю и оптимистичную цену.

  4. Узнайте технические характеристики объекта (электрические мощности, возможность увеличения мощности, разводка воды, канализация, вентиляция и кондиционирование, запасные выходы и подъезды для разгрузки).

  5. Убедитесь в юридической чистоте документов.

А как же площадь, спросите вы? В данном случае площадь помещения не особо важна, поскольку объект в любом случае будет интересен определенной, своей группе арендаторов.

Чек-лист поможет вам отмести варианты, которые не подойдут для покупки сразу. Затем важно углубиться в детали.

Кто будет снимать?

Первое, о чем нужно подумать при выборе помещения,кому вы будете сдавать его в аренду. Нужно понимать, какому количеству потенциальных арендаторов оно станет интересно, какого профиля деятельности должны быть арендаторы (например,аптека, продуктовый магазин, общепит, или непродовольственные товары). Как правило, разные арендаторы предъявляют к объекту свой ряд требований. Имея это ввиду, можно выбрать максимально подходящий для покупки, а значит – востребованный в будущем.

Свято место пусто не бывает

Важную роль для торгового помещения играет место. Большой спрос у арендаторов будет вызывать помещение на оживленных улицах, вблизи высокой пешеходной активности. Но «ходовые» места также в глубине жилого массива. Здесь проходимость будет небольшой, но качественной.Это помещениебудет иметь доходность, сравнимую с объектом, находящимся на более проходимом месте.

«Квадрат» – не главное

В коммерческой недвижимости не всегда цена за «квадрат» является определяющим фактором. К примеру, можно купить помещение по цене 80 тыс. рублей за кв.метр, а сдавать его за 700-1000 рублей за «квадрат». Бывает и наоборот: стоило 180-200 тыс. рублей, а сдается по цене 1500-2500 рублей за кв.метр. Вот и получатся схожие цифрыпри расчете окупаемости, а разница будет только в площади объекта.

Что пользуется спросом

Наибольшим спросом у арендаторов пользуются объекты площадью от 30-100 кв м. Площади свыше 100 кв м просто имеют меньшее количество потенциальных арендаторов. Обычно на площади до 100 квадратов существуют в 3-5 раз больше арендаторов, по сравнению с арендаторами, которым необходима площадь больше 100 кв м. Поэтому арендная плата с одного метра на небольшой площади выше, чем на более крупных.

Где брать офисные помещения

Самые дорогие по аренде и покупки офисы в Уфе –в деловой части города, а именно в центре, в квадрате улиц З.Валиди, Гафури, Б.Ибрагимова и улиц Владивостокская до С.Юлаева. Они же и самые востребованные. Меньшим спросом пользуются офисы на проспекте Октября и дальше от центральной части города.

Принцип подбора объекта для инвестирования схож с выбором торгового помещения. Важно понимать, по какой цене вы сдадите приобретенный объект потенциальному арендатору. При оценке используйте три варианта: пессимистичный, средний и оптимистичный. Для лучшей оценки объекта используйте среднюю оценку, это и будет рыночная цена, по которой снимают помещения 90% арендаторов. Пессимистичную цену вы получите в любом случае и сдадите 100% арендаторам.

Разбираем плюсы и минусы

Казалось бы, что может быть проще: купил помещение, сдаешь его в аренду и ежемесячно считаешь денежки. Но во владении объектами коммерческой недвижимости есть и минусы, правда, их немного:

Что касается плюсов, то самый главный, конечно – пассивный доход. Большой плюс объекта коммерческой недвижимости в том, что она ликвидна, в том случае, если доходность объекта выше 10-12 % годовых.

Считаем доход

В коммерческой недвижимости часто используется понятие окупаемость. Простая формула расчета в следующем: стоимость объекта делится на среднюю рыночную цену, по которой сдается объект (либо на цену аренды недвижимости, по которой сдается объект в настоящее время). В итоге мы получаем количество месяцев, за которое возвращается полная стоимость объекта за счет арендных платежей. Можно поделить эту цифру на 12 и увидеть, за сколько лет вернется полная стоимость объекта.

Для того, чтобы понять, сколько годовых в процентах приносит арендный доход, достаточно поделить 100 на количество лет. Для консервативных инвесторов доход с коммерческой недвижимости колеблется от 10-15 % годовых, что выше банковской ставки в среднем на 2-8 %.

Почему коммерческая лучше жилой?

В целом доходность объектов коммерческой недвижимости в 2 раза выше, чем с квартиры – это факт. Есть и другие нюансы, которые позволят «экономить». Так, например, чтобы сдать в аренду коммерческий объект, не нужно делать дорогой ремонт, покупать мебель или бытовую технику. В торговом или офисном помещении нужны только полы, стены и потолок. Таким образом ремонт в нежилом помещении гораздо дешевле, чем в квартире.

Отметим, что в первую очередь объект коммерческой недвижимости – это инструмент инвестирования. Лучшего варианта для сохранения накопленного капитала и пассивного дохода сложно придумать. И без сомнения, сегодня вклад в покупку коммерческой недвижимостисамый популярный и эффективный финансовый инструмент в Уфе и в России в целом.



Возврат к списку